대한민국 부동산 부자 시대는 앞으로 끝날 것이다

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이한준 전 경기도시공사 사장 “부동산 부자 시대는 끝났다…신도시 재정비, 100년 보고 가야” -

 

 

윤석열 정부 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현 방안(8.16대책)'에서 1기 신도시 재건축을 위한 정책이 2024년께 마련될 것으로 발표됐다. 1기 신도시 물량이 향후 10~20년에 걸쳐 새로 풀리면 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 '대한민국 부동산 부자' 법칙은 앞으로 사라질 가능성이 크다.

 

 

물론 아직은 먼 훗날의 일이지만 거시적인 한국 국가 정책과 인구구조, 사회 시스템의 흐름이 그렇게 가고 있다.

 

 

1기 신도시는 7년에 걸쳐 29만 8000가구를 만든 프로젝트다. 그런데 이제 30년이 도래했기 때문에 새로 지을 시점이 됐다. 하지만 단기간에 1기 신도시를 재정비 할 수는 없다. 기존에 있는 건물을 부수고 새로 지어야 하기 때문이다. 허허벌판에 새로 짓는 3기 신도시 계획 입안에만 1년 6개월의 연구용역 기간이 걸렸다. 1기 신도시 재정비는 적어도 13년이 필요하다는게 전문가의 지적이다. 

 

 

지난해 11월쯤 서울 서초구 반포 주공 1·4단지가 재건축에 들어갔다. 2000여 가구가 이주를 했으며 강남3구를 비롯해 동작구와 과천까지 전셋값이 폭등했다. 1기 신도시를 재개발을 순차적으로 진행한다 하더라도 3만 가구씩 이사를 가야 한다면 이들을 수용할 빈 집이 경기 일대와 서울에 얼마나 될까?  

 

 

그러나 이러한 문제는 인구구조의 변화로 점차 해결이 될 것이라고 본다. 통계청 발표에 따르면 당초 인구가 2027년부터 줄어들 것이라고 했지만 실제로는 2020년부터 한국의 인구는 줄어들기 시작했다. 2030년까지 매년 인구가 몇 만명씩 줄어들다가 2030년이 넘어서면 몇 십만명 단위로 줄어들기 시작할 것이다. 지방은 이미 소멸하기 시작했고 경기도권 역시 빠르게 줄어 들 것이다. 

 

 

인구는 줄어드는데 마지막으로 1기 신도시 정비사업이 동시에 진행된다면, 사실상 윤석열 정부를 마지막으로 신도시 재개발은 없어질 것이다. 공급은 2030년때쯤 많이 풀려 있겠지만 더이상 집을 살 사람이 줄어드는 상황이 되는 것이다. 그러면 부동산을 통해 돈을 벌 수 있다는 대한민국의 부동산 신화도 막을 내리게 된다. 

 

 

역사학을 배울 때 강조하는 것이 바로 거시적인 역사의 흐름이다. 거시적이라는 표현은 경제학에서만 쓰는 용어가 아니다. 전체적인 흐름을 봤을 때 한국의 인구감소는 바꿀 수 없는 추세이고 반드시, 그리고 분명히 일어나게 된다. 그러나 거시적인 방향이 그러하더라도 2020년 부동산 폭등 당시 사람들은 조급함에 밀려 이른바 '영끌'로 집을 구매했다. 장기적으로는 하락으로 간다는게 분명하더라도 특정된 짧은 기간의 분위기와 공포에 밀려 집을 사는 것이 인간의 심리다. 

 

 

그러나 그 사람들의 마음이 이해는 되는게 대한민국에선 과거부터 지금까지 부동산 말고는 노후를 보장할 만한 부를 축적하는 방법이 없었다. 부동산은 나의 사회적 지위를 대변해주고, 올라간 집값은 내 노후의 안전을 보장해 준다. 결국 사 놓기만 하면 은행에 돈을 썩히는 것의 몇 배는 더 벌 수 있게 해주고 대출도 모두 상환시켜 줬으니 한국인의 공식 인생 테크는 아파트를 사서 그 집값을 키우는 것었다. 

 

 

그렇게 된 배경에는 투자를 통해 돈을 벌 수 있는 방식이 구조적으로 굉장히 제한돼 있고 큰 위험성을 안고 있다는 이유가 있다. 

 

 

한국은 거의 징벌적이라고 할 만한 상속세와 증여세가 있기 때문에 기업들이 기업을 키우려 들지 않는다. 자식에게 기업을 물려 주려면 기업 주가가 올라선 안된다. 그래서 기업 오너는 고의적으로 주가가 오르지 못하게 물적분할하고 여러 악재를 터뜨리는 것이다. 그러니 기업가치를 보고 투자한 투자자들은 항상 손해를 보는 게 한국 주식시장의 고착화된 구조이다. 또 자식에게 물려주지 못할 바에야 회사를 팔아 치우는게 낫다는 심리도 있어서, 실제로 락앤락 등 견실한 기업들도 해외 자본에 팔려나갔다. 

 

 

주식 등 금융투자를 통해 돈을 벌기는 커녕 위험하다는 심리가 있기 때문에 한국인들은 부동산에 목을 멘다. 반면 미국의 경우 굳이 집을 소유하지 않아도 된다고 사람들이 생각하고 있고, 이러한 영향으로 나스닥은 항상 유동량이 넘쳐난다. 미국 기업의 저력이 여기서 나오는 것이다.  

 

 

부동산 시대는 분명히 저물어 갈 것이다. 정치를 하는 사람들은 한국인들이 돈을 벌어서 노후를 안전하게 보낼 수 있는 새로운 경제 구조를 만들어야 한다. 상속세와 증여세를 대대적으로 낮춰서 견실한 한국 기업들이 계속 성장하게 도와야 한다. 그래서 주식시장에 대한 사람들의 관점도 많이 바꿔 나가야 한다.